大體量住宅業主方項目管理的探究

建業科技2012/12/15

   近年來,大體量的住宅小區越來越多,量變發生質變,體量大的住宅小區從開發到施工都不是簡單的一般住宅小區的相加。大體量住宅項目管理的關鍵點在哪,本文將從一個房地產開發企業工程部門的角度對大體量住宅小區業主方項目管理的關鍵環節總結如下。

  一、背景介紹

     筆者自2003年以來,分別在三個開發企業參與了三個住宅小區的項目管理工作(見表1),這三個住宅小區在同類住宅小區中體量都是數一數二的,本文就選擇了這三個住宅小區的項目管理作為論述對象。

  二、關鍵環節

  (一)對于施工單位的選擇和標段的劃分

     對于大體量的住宅小區,在施工單位的選擇和標段的劃分上,是與普通住宅項目不同的。通常的住宅小區一般在十萬平米左右,這樣的小區施工標段的劃分可以分為2—3個標段,一個標段三萬平米左右,這樣比較合理,按照這種分法,像華明示范小城鎮住宅與公建這樣一個九十余萬平米的項目要分為三十個標段,這就使管理難度增大,也需要配備大量的管理人員,顯然不合適,實際上這個小區劃分了七個標段,每個標段都在十幾萬平米,這雖然減少了管理難度,但作為任何一家施工單位,同時施工十幾萬平米的住宅小區,都有一定的難度。這個問題就需要在標段的劃分上要充分考慮施工單位的素質和實力,根據標段的劃分情況來選擇滿足其需要類型的施工單位,關鍵是要定位準確,以保證項目實施的順利、平穩。

  (二)成本控制

     在瑪歌莊園項目時,由于此項目雖單體面積都在300—600平米之間,面積不大,但棟數多,所以每一個小的變更,只要是共性的問題,累加起來都不是小數目,比如說一棟別墅的2000元的變更增項,就是每平米的建安造價增加4—7元,整個項目就要增加500000—100000的投入,因此對一個大體量的項目成本控制要從小做起,防微杜漸。

  (三)質量控制

     由于體量大,作為一個管理者,工作量會很大,要實施科學合理的控制手段:第一,樣板帶路。要在每個分部分項施工前做好樣板,確定統一做法,保證有一個正確指引,同時還要做好樣板強、樣板砼、樣板鋼筋、樣板抹灰、樣板門窗安裝等等樣板示范工作。第二,重點檢查。大面積的施工,作為業主方每天的檢查不可能面面俱到,這就需要有選擇性的檢查質量,要對每一個分部分項剛開始施工時作重點檢查;要對涉及安全的部位及隱蔽部位作重點檢查;要對有質量問題的部位做重點復查。

  三、負面影響

  (一)人員

     隨著國家各項政策的實施及各項建設加速進行,農民工的問題現已逐步顯現出來,這主要表現為以下兩個方面。第一,人員緊張的問題。隨著國家計劃生育政策的初見成效,國家人口增加得到了控制,農村的剩余勞動力逐步減少,再加上近年來全國各地經濟發展迅速,各個建設項目加速進行,造成了農民工短缺。第二,人員管理的問題。近年來,國家對農民工權益十分重視,農民工的生活獲得了極大改善,農民工的觀念也發生了轉變,再加上活多人少,農民工對工作選擇余地很大,造成了對農民工的管理難度加大。這兩個問題在大體量的住宅小區尤為突出,特別是同時施工的項目更是如此。所以水木天成小區的這個問題就不十分明顯。同時由于這個項目分六期開發,人員不是十分集中,這方面矛盾還不是很突出。但是,在華明示范小城鎮時,這些問題就十分突出,因為這個小區是九十多萬平米同時施工,工期又十分緊張,各個分項工程都是集中施工,各工種流水不開,造成了大量的人力短缺,往往是做哪個分部分項就缺少所需要的工種,各個標段為了按期完工,發生了互挖墻角的事情,這就造成了人工費的水漲船高,在封頂前的一段時間里,各施工單位加大了人工費的投入,出現了木工一天人工工資二百元的高價。

  (二)材料

     同理,各個分項工程都是集中施工,各工種流水不開,也造成了材料的集中使用,就拿頁巖磚來說,在華明示范小城鎮住宅與公建主體施工時,頁巖磚的生產、運輸都不同程度的出現了問題。幸虧市建委和國家發改委、墻改辦的大力支持協調,才保證了供貨的及時,其他像商品混凝土、塑鋼窗等材料都出現了類似問題。

  (三)道路

     瑪歌莊園項目一期工程有248棟獨棟別墅,全部帶地下室和半地下小院,在基礎的施工中道路問題尤為明顯,248棟別墅的基槽一起開挖,又加上基槽挖深三米多,需要放坡,造成了現場道路的擁堵及狹窄,給施工帶來了混亂和不安全因素,為此,根據現場情況,給道路劃分了主路次路,主路允許雙行,次路只允許單行。并組織各施工單位研究開槽路線,互相避讓,以保證道路暢通。

  綜上所述,在大體量的住宅小區的項目管理中,應首先把施工單位選擇與標段劃分的工作做好,在項目管理中應特別重視成本與質量的管理,并應充分考慮大體量項目中人員、材料、道路等方面的困難。才能在大體量的項目管理上做到有的放矢、游刃有余。

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